Jak jsme se již dozvěděli v článku Koupil jsem za draho a doufám, že prodám ještě dráž, investorův hlavní cíl spočívá v zisku. To znamená, že investor hledá příležitosti k nákupu, které poskytnou co největší návratnost za co nejnižší cenu – tedy největší hodnotu za peníze. Nicméně jak může investovat správně, když nemá jasný přehled o tom, kdy je daná investice za dobrou cenu?
Prodáte mi milión za 500.000, prosím?
Následující příklad nákupu šunky nás může inspirovat k tomu, jak poznat, kdy je dobrý čas k nákupu. Jdete do obchodu a hledáte kvalitní šunku, náhle narazíte na dvě možnosti: šunku nejvyšší jakosti s 92% masovým obsahem za 21 Kč/100 g a standardní šunku s 60% masovým obsahem za 19 Kč/100 g. Na základě zkušeností víte, že cena kvalitní šunky se většinou pohybuje okolo 28 Kč/100 g, čili to obecně vypadá jako zajímavá akce. Jakou šunku si tedy vyberete?
Většina lidí by se rozhodla pro kvalitní šunku za 21 Kč/100 g. Proč? Protože zvažují poměr cena/výkon nebo cena/kvalita. Ale hádejte, co je při rozhodování mezi těmito dvěma šunkami to nejzásadnější? Je to právě poměr cena/výkon? Ne tak úplně — poměr cena/výkon byl při rozhodování aplikován až na druhém místě.
Co vás tedy vedlo k tomu, že jste sáhli po té za 21,-? Důležitější byl ten fakt, že vy víte, kolik má taková šunka zhruba stát. Vemte si příklad, že by ta 92% stála 400 Kč/100 g a 60% 300 Kč/100 g. Jasně, pořád je 92% lepší kauf, ale koupili byste ji? Nemyslím si. Spíš byste si řekli: „Co je tohle za ceny? To se zbláznili?". Zvažujme tedy nejen poměr cena/výkon, ale i cena/výkon v kontextu s Vám známou běžnou cenovou hladinou.
„Proč si koupil rohlík za 100,-? Prý stál včera 200,- a dnes byl ve slevě…"
Aplikace na investice
Tento myšlenkový postup se dá aplikovat i na investice. Abychom určili, zda je daná investice za dobrou cenu, musíme zvažovat poměr mezi její hodnotou a cenou vůči běžné cenové hladině. Je důležité věnovat pozornost nejen samotné ceně investice v kontextu s její hodnotou, ale také kvalitě, historii a potenciálnímu růstu. Je také nutné vzít v úvahu externí faktory, jako je hospodářská situace a trendy na trhu.
Na úvod by bylo dobré říci, že v tomto článku nebudu hovořit o dluhopisech, spořících účtech a termínovaných vkladech — u těch je procentuální návratnost vypočítána za vás. To, že na „spořáku" máte 5 % p.a., nebo na tříletém dluhopisu dostanete 8 % p.a. je celkem snadné na pochopení. Obraťme tedy pozornost na ostatní oblíbené investiční možnosti — zejména na investice do nemovitostí, akcií a kryptoměn.
Co bude náš pomyslný „procentuální poměr masa"? Cash flow.
Cash flow je zjednodušeně finanční tok — něco mi to sype, generuje mi to peníze. A mám namysli pravidelné cash flow, nikoliv cash flow z prodeje.
Zeptám se vás. Na čem mohu vydělat, když si koupím byt? Odpověď je na prodeji, nebo na nájmu. Měsíční nájem zde tvoří cash flow, o kterém chci mluvit.
Víte, jaká je výhoda, když koupíte něco, co generuje peníze? I když totiž danou věc přeplatíte, je pouze otázkou času, než vám ono přeplacení daná věc svým generováním peněz vykompenzuje.
„Koupil jsem tiskárnu na peníze. A kolik stála? To mi bylo jedno…"
Zjednodušený příklad s bytem
Člověk koupí v Praze byt za 6.000.000,-. Obdobný byt se vlivem „krize" na trhu za 2 roky objeví za 4.000.000,-. Teď si představme, že na této ceně 4.000.000,- zůstane dalších 10 let. Člověk by si mohl ukroutit hlavu, protože by byt mohl aktuálně prodat jen se ztrátou. Navíc mu do očí bije fakt, že kdyby 2 roky s koupí počkal, mohl koupit stejný byt o 2.000.000,- levněji.
Co mu ale dává dobrý pocit je ten fakt, že má v bytě nájemníka, který mu dává 200.000,- ročně. Přeplacení 2.000.000,- bude tedy nájmem „teoreticky" vykompenzováno během 10 let.
Pozemek, kryptoměny a zlato
Teď si vezměme stejnou situaci, ale s pozemkem. Co by se dělo, kdyby stejný člověk přeplatil na pozemku a neplynulo mu z této investice žádné cash flow? Takový člověk by musel doufat v titulek minulého článku — Koupil jsem za draho a doufám, že prodám ještě dráž. Musel by tedy čekat, než se najde někdo, kdo ho z pozemku vyplatí za vyšší, nebo alespoň stejnou cenu.
A přesně takhle fungují mimo jiné i kryptoměny, umělecká díla, cenné kovy včetně oblíbeného zlata a jakékoliv jiné sběratelské předměty.
„Kolik má stát správně zlato? Počkejte prosím, zeptám se Vám…"
Rád bych řekl, že dosáhnout zisku na „cash flow negenerujících investicích" samozřejmě jde a spousta lidí opravdu vydělala obrovské peníze prodejem těchto aktiv. Daleko větší počet je ale příběhů investorů, kteří koupili za draho a bohužel museli prodat za méně. Cash flow vždy je a bude váš plán B. Zadní vrátka v případě, že za investici přeplatíte.
To, jak zohlednit cash flow při výběru investic a spoustu dalších důležitých témat s klienty na denní bázi probírám v rámci mého investičního vzdělávání. Pokud vás také čeká výběr mezi investičními příležitostmi nebo vás jednoduše zajímá více, kontaktujte mě. Už teď se těším na společnou komunikaci.
Vojtěch
← Zpět na hlavní stránku