Jak jsme se již dozvěděli v minulém článku „Koupil jsem za draho a doufám, že prodám ještě dráž„, investorův hlavní cíl spočívá v zisku. To znamená, že investor hledá příležitosti k nákupu, které poskytnou co největší návratnost za co nejnižší cenu – tedy největší hodnotu za peníze. Nicméně jak může investovat správně, když nemá jasný přehled o tom, kdy je daná investice za dobrou cenu?
Prodáte mi milión za 500.000, prosím?
Následující příklad nákupu šunky nás může inspirovat k tomu, jak poznat, kdy je dobrý čas k nákupu. Jdete do obchodu
a hledáte kvalitní šunku, náhle narazíte na dvě možnosti: šunku nejvyšší jakosti s 92% masovým obsahem za 21 Kč/100 g
a standardní šunku s 60% masovým obsahem za 19 Kč/100 g. Na základě zkušeností víte, že cena kvalitní šunky se většinou pohybuje okolo 28 Kč/100 g, čili to obecně vypadá jako zajímavá akce. Jakou šunku si tedy vyberete? Většina lidí by se rozhodla pro kvalitní šunku za 21 Kč/100 g. Proč? Protože zvažují poměr cena/výkon nebo cena/kvalita.
Hádejte, co je ale při rozhodování mezi těmito dvěma šunkami to nejzásadnější? Je to právě poměr cena/výkon? Ne tak úplně. Poměr cena/výkon byl při rozhodování aplikován až na druhém místě. Co vás tedy vedlo k tomu, že jste sáhli po té za 21,-? To, že to byl výhodnější nákup oproti šunce za 19,- byl jen jeden důvod. Důležitější byl ale ten fakt, že vy víte, kolik má taková šunka zhruba stát. Vemte si příklad, že by ta 92% stála 400 Kč/100 g, a 60% 300 Kč/100 g. Jasně, pořád je 92% lepší kauf, ale koupili byste ji? Nemyslím si. Spíš byste si řekli: „Co je tohle za ceny? To se zbláznili?”. Zvažujme tedy nejen poměr cena/výkon, ale i cena/výkon
v kontextu s Vám známou běžnou cenovou hladinou.
„Proč si koupil rohlík za 100,-? Prý stál včera 200,- a dnes byl ve slevě…”
Tento myšlenkový postup se dá aplikovat i na investice. Abychom určili, zda je daná investice za dobrou cenu, musíme zvažovat poměr mezi její hodnotou a cenou vůči běžné cenové hladině. Je důležité věnovat pozornost nejen samotné ceně investice v kontextu s její hodnotou, ale také kvalitě, historii a potenciálnímu růstu. Je také nutné vzít v úvahu externí faktory, jako je hospodářská situace a trendy na trhu. Těmto ostatním tématům se ale budeme věnovat příště. Teď se vraťme k tomu, jak poznat, kdy je dobrý čas pro nákup.
Na úvod by bylo dobré říci, že v tomto článku nebudu hovořit o dluhopisech, spořících účtech a termínovaných vkladech a jim podobných, protože u těch, pominu-li rizika s nimi spojenými, je procentuální návratnost vypočítána za vás. To, že na „spořáku” máte 5% p.a., nebo na tříletém dluhopisu dostanete 8% p.a. je celkem snadné na pochopení. Obraťme tedy pozornost na ostatní oblíbené investiční možnosti, tedy zejména na investice do nemovitostí, akcií, kryptoměn a zkusme náš “šunkový přístup” aplikovat tam.
Co u této „veliké trojice” bude náš pomyslný „procentuální poměr masa”?
Cash flow.
Připomeňme si, co že je to cash flow. Je to zjednodušeně finanční tok, něco mi to sype, generuje mi to peníze. A já mám navíc namysli pravidelné cash flow, nikoliv cash flow z prodeje. Vysvětlím:
Zeptám se vás. Na čem mohu vydělat, když si koupím byt? Odpověď je na prodeji, nebo na nájmu. Měsíční nájem zde tvoří cash flow o kterém chci mluvit.
Víte, jaká je výhoda, když koupíte něco, co generuje peníze? I když totiž danou věc přeplatíte, je pouze otázkou času, než vám ono přeplacení daná věc svým generováním peněz vykompenzuje.
„Koupil jsem tiskárnu na peníze. A kolik stála? To mi bylo jedno…”
Zjednodušený příklad: Člověk koupí v Praze byt za 6.000.000,-. Obdobný byt se vlivem „krize” na trhu za 2 roky objeví za 4.000.000,-. Teď si představme, že na této ceně 4.000.000,- zůstane dalších 10 let. Člověk by si mohl ukroutit hlavu, protože by byt mohl aktuálně prodat jen se ztrátou. Navíc mu do očí bije fakt, že kdyby 2 roky s koupí počkal, mohl koupit stejný byt o 2.000.000,- levněji. Co mu ale dává dobrý pocit je ten fakt, že má v bytě nájemníka, který mu dává 200.000,- ročně. Přeplacení 2.000.000,- bude tedy nájmem “teoreticky” vykompenzováno během 10ti let.
Teď si vezměme stejnou situaci, ale s pozemkem. Co by se dělo, kdyby stejný člověk přeplatil na pozemku a neplynulo mu z této investice žádné cash flow? Takový člověk by musel doufat v titulek minulého článku, tedy „Koupil jsem za draho a doufám, že prodám ještě dráž”. Musel by tedy čekat, než se najde někdo, kdo ho z pozemku vyplatí za vyšší, nebo alespoň stejnou cenu, kterou kdysi zaplatil on.
No a přesně takhle fungují mimo jiné i kryptoměny, umělecká díla, cenné kovy včetně oblíbeného zlata a jakékoliv jiné sběratelské předměty, nebo předměty se sentimentální hodnotou.
„Kolik má stát správně zlato? Počkejte prosím, zeptám se Vám…”
Rád bych řekl, že dosáhnout zisku na „cash flow negenerujících investicích” samozřejmě jde a spousta lidí opravdu vydělala obrovské peníze prodejem těchto aktiv. Daleko větší počet je ale příběhů investorů, kteří koupili za draho a bohužel museli prodat za méně. Cash flow vždy je a bude váš plán B. Zadní vrátka v případě, že za investici přeplatíte.
To, jak zohlednit cash flow při výběru investic a spoustu dalších důležitých témat s klienty na denní bázi probírám v rámci mého investičního vzdělávání. Pokud vás také čeká výběr mezi investičními příležitostmi nebo vás jednoduše zajímá více, kontaktujte mě.
Už teď se těším na společnou komunikaci.
Vojtěch